长江商报:伴随着房地产市场深度调控，朝着健康稳健的方向发展，万科A有了新的趋势。

日前，万科A宣布拟分拆万物云赴港上市这是万科产业转型在行业巨变中的体现，或许也是为了应对沉重的经营压力而采取的举措

今年前三季度，万科实现营业收入超过2700亿元，同比增速超过10%但公司实现归属于上市公司股东的净利润为166.89亿元，同比下降15.98%

长江商报记者发现，这是万科开始披露季报20年来，前三季度净利润首次出现下滑。

当然，伴随着市场的深入调整，部分房企存在流动性风险作为行业龙头，万科依然表现稳健

截至今年9月末，万科资产负债率为80.94%，为2016年以来最低，净负债率为31.90%。口罩机配件业务销售收入占去年同期比重较高，本报告期为零。

在征地方面，万科也明显放缓，而成交量却在加速半年报显示，期末公司计划开发产品1900亿元，较年初的2024.98亿元减少约124.98亿元

拟开发产品1900亿元，较年初的2024.98亿元减少约124.98亿元。

地价上涨，净利润首次下降。

20年来，万科首次出现净利润负增长。

三季报显示，今年前三季度，万科实现营业收入2714.86亿元，去年同期为2414.91亿元，同比增长299.95亿元，增幅为12.42%去年同期可能受疫情影响，实现营业收入同比增长7.85%，为2017年以来最低今年前三季度，虽然同比增速没有恢复到2019年同期水平，但增速已经高于去年同期

与营业收入同比正增长相比，净利润的表现并不是很好前三季度，公司实现净利润166.89亿元，去年同期为198.63亿元，同比减少31.74亿元，降幅为15.98%扣除非经常性损益后的净利润为162.87亿元，较去年同期的188.89亿元减少26.02亿元，同比减少13.78%

万科是中国资本市场第一家上市公司，也是继平安银行之后第二家在深交所上市的公司在房地产的黄金时代，万科实现了快速崛起和增长1992年底，万科总资产为9.63亿元，到今年9月底，其资产接近2万亿元2020年公司营业收入4191.12亿元，较1991年的4.23亿元增长约990倍经过30年的上市，万科A已经从一家小型房地产开发公司成长为当之无愧的a股市场行业龙头

长江商报记者发现，30年来，万科资产规模和营业收入逐季，逐年持续增长相应地，2021年之前，净利润也呈现不间断增长即使在疫情冲击的2020年，公司净利润无论是单季度还是一年，依然表现出较强的韧性，保持了不间断的增长

可以看到，今年前三季度，万科净利润出现了历史性的下滑。

从单季度来看，今年一，二季度公司营业收入分别为622.64亿元，1048.47亿元和1043.75亿元，同比增长30.33%，6.36%和9.70%，均高于去年同期对应净利润分别为12.92亿元，97.55亿元和56.42亿元，同比变动分别为3.44%，—13.35%和—23.30%扣非净利润分别为11.57亿元，95.7亿元和55.6亿元，同比变动13.76%，—13.76%和—17.94%

单季度数据显示，虽然二，三季度同比增速较一季度有所放缓，但营业收入整体表现为st

财务净负债率为31.9%。

面对前所未有的房地产市场变化，万科如何应对。

早在去年7月，泰和集团就牵手万科，万科计划向泰和集团伸出援手，收购其19.9%的股权截至目前，万科A尚未成为泰和集团的股东

今年3月底，在万科年度业绩简报会上，万科总裁兼CEO朱九生回应称助人为乐不会给自己添乱，万科入股泰和有严格的前提条件，交易公司不是接管公司，交易公司是各方委托的工作，不承担项目本身的债权债务关系。

但长江商报记者发现，万科和泰禾集团确实在具体项目上有合作，比如泰禾集团的金海院子项目。

万科对泰和集团的态度反映了万科的财务稳定目前公司财务比较健康

截至今年9月末，万科A为80.94%，较年初的81.28%下降0.34个百分点，净负债率为31.9%公司货币资金1471.07亿元，远高于一年内到期的短期借款和有息负债之和782.9亿元有息负债占总资产的13.6%，有息负债中有70.6%为长期负债

存货方面，截至9月底，公司新增开发项目132个，总建筑面积约2241万平方米，已出售未竣工结算资源5211.1万平方米，在建项目11581.5万平方米，新开工面积2837.2万平方米资产负债表显示，拟开发产品1900亿元，年初为2024.98亿元

减少约124.98亿元。9月27日晚，豪机电发布业绩预告，预计前三季度净利润65-85亿元，同比增长824%-1045%。剔除口罩机配件业务后，公司2021年前三季度销售收入预计较去年同期增长70%以上。

除了自身稳健投资外，产业转型是万科应对行业变局的重要措施。前三季度，由于市场需求旺盛，PCB主轴，高速加工中心主轴和数控雕铣机主轴的销售收入同比大幅增长。

在地产开发方面，践行绿色低碳发展理念，持续推广落地绿色建筑和住宅产业化，促进人居，生活，环境的可持续发展，是万科不再复制简单的拿地，开发，销售的粗放式金经营万科称，2020年，公司新建项目连续第七年全部满足绿色建筑标准，新开主流项目的工业化应用比例为86%

香颂资本执行董事沈萌向长江商报记者分析，房地产市场调整，在房地产业内部进行转型，深挖服务和科技附加值的机会仍然存在链接智能家居，智能建筑新兴行业，提升建筑效率，增强建筑安全，满足居家更高要求为目的，作为老牌房企万科，在建筑设计以及消费需求方面有很强积累，预计会朝这方面发展他认为，一方面，可以提高估值和成长潜力，另一方面，也可以为房地产业务提高附加值和收益空间

其实，万科早就有转型布局除了传统地产业内部转型外，万科的物业服务板块也承载着转型重任

最新公告显示，万科董事会审议通过了拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司到港交所上市的相关议案。。

万科方面表示，目前，万物云在住宅服务，商写服务，城市服务三方面均已呈现良好发展势头，分拆上市将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发，经营，服务并重的方向转型发展。

万物云成立于2001年2月，注册资本为10.5亿元，主要经营范围包括物业服务家政服务，与物业管理相关的房屋维修，养护，楼宇机电设备，环境卫生及园林绿化设计，房地产经纪等。

万科在今年半年报中披露，上半年，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。

市场称，借分拆万物云赴港上市，万科试图借此打造第二个万科。

视觉中国图

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