房地产已经进入制造逻辑美的地产董事长，执行董事兼总裁郝恒乐今日在中期业绩会上表示他认为，所谓的制造逻辑就是深挖客户调研和后端服务，并利用技术赋能和数字化手段达到精细化运营的目的

如果用这个逻辑来衡量诞生于智能制造行业的美的地产，年中报告的结果显示，在房地产行业外部环境越来越趋紧，内部竞争越来越激烈的情况下，美的地产已经用制造逻辑抛弃了高杠杆，粗放式的开发商逻辑管理需要分红，城市布局由三四线升级为一二线，房地产业务销售业绩稳步增长，金融结构持续优化，同时，房，产，商，工四大主水道并重，围绕房地产上下游发展价值链，进入第一曲线与未来第二曲线相互拉动的新时期

营收同比增长58%，合同销售完成率接近60%

2021年上半年，美的地产继续保持稳健发展，实现签约销售额826亿元，同比增长71%，根据美的地产管理层在今年3月举行的2020年度业绩发布会上公布的数据，美的地产的销售目标为1500亿元，今年上半年已完成全年销售目标的55%。

2021年上半年收入330亿元，同比增长57.8%，核心净利润31亿元，同比增长31.6%，归母核心净利润23亿元，同比增长11.2%

三条红线预计年底变绿，融资成本低于5%

如果说销售，收入，净利润的增长反映的是房地产企业的增长率，而管理和成本控制反映的是企业的增长态度，那么在负债，现金和融资方面的表现则反映了房地产企业的增长质量。

2021年，全行业以去金融化为基本取向，融资条件进一步收紧同时，限制负债规模和风险的三条红线政策成为房地产行业的主线在此背景下，只有坚定积极地优化债务结构，公司才能稳健而深远在这方面，美的地产的净负债率降至58.2%，较上年末业绩大幅下降21个百分点现金负债率大幅上升至2.21，预扣资产负债率下降至74.7%美的地产首席财务官格林表示，最早有望在2022年底实现绿色文件

去金融化政策使房地产行业面临资金紧张的状态能否在保持低融资成本的同时，开辟多元化的融资渠道，是对每一个房地产企业的考验年中报告显示，今年上半年美的地产加权平均融资成本进一步降至4.92%，首次低于5%，在民营房企中极具竞争力

今年2月，美的地产发行公司债15.2亿元，融资成本维持在4.4%，4.6%的较低水平5月，美的置业成功发行20.96亿商业地产抵押支持证券，产品优先份额发行率低至4.5%，产品期限17年

资金方面，截至6月30日，美的置业合计持有现金321亿元，银行授信额度增至1432亿元未使用的银行授信额度增至899亿元，现金和金融资源充裕，偿付能力大幅提升

财务杠杆持续下降，融资能力大幅提升。美的地产管理层表示，这些将成为公司在2010年弯道超车的有利武器

在这方面，被称为智慧地产的美的地产发挥了自己的优势2018年，为支持千亿元后的竞争发展，提升公司深化治理能力，满足多业态经营企业的数字化服务能力，美的地产启动了第一阶段数字化转型经过两年多的转型升级，美的一期目标基本完成，二期深化建设正在进行

据报道，美的地产在数字化领域累计投入5亿元同时，在数字中心的基础上成立了数字科技公司，深化对数字地产的把握通过数字化与企业战略，业务的融合，以房地产业务数据为基础，打通物业服务，商业运营，科技产业的数据通道，构建统一的数字大脑，充分发挥全球流量价值

美的数字化转型未来会怎样一方面，依托美的智能自研平台将制造基因与预装相结合的核心优势，保持智能健康赛道领先地位，实现产品核心竞争力，不断提升产品溢价和美誉度，助力未来3—5年打造高端开发者品牌同时，我们将围绕一个中心，三个精准:聚焦客户服务价值创造，开展精准的产品研发设计，精准的营销服务，精准高效的供应链联动，精准高效的资源配置，适配支撑行业数字化建设发展

城市升级战略取得成效。近70%的销售额在长三角和珠三角

美的置业有限公司诞生于大湾区核心腹地——佛山伴随着中国经济迈向都市圈经济时代，美的置业有限公司开始一步一步战略布局，立足大湾区，向长三角经济区拓展前瞻，步步为营经过两年多的资源调动和阵地转移，美的地产战略性地将布局重点从三四线城市转向一二线城市，实现了平稳过渡，城市战略升级到更高水平

有数据为证:一方面，在销售业绩上，美的地产在一，二，强三线城市的销售占比提升至78%，其中上海，江苏，浙江，珠三角的销售占比提升至69%，对方

面，由于城市级别提升，美的置业的销售均价为人民币1.2万元/平方米，较2020年同期增长9.3%，售价的增速优于头部房企。

管理层对此表示， 通过重仓布局具有经济产业和人口基础的城市，有效地提升了抗风险能力，为未来的稳健发展奠定坚实基础截至报告期末，公司已售未结转金额1270亿元，一年内预计结转601亿元，有效锁定未来收入

从土地储备方面看，上半年，美的置业土储总建筑面积 6309万㎡，权益总建筑面积 4223万㎡土地储备充足丰盈，可有效抵抗未来有息负债增幅带来的规模限制

展望未来，美的置业将坚定贯彻城市升级，提升单城市产能通过不断优化资源配置，在高等级城市做大做强，提高单城产能，巩固品牌效应多渠道拓展高等级城市优质土地，完成城市布局战略升级

四大主航道协同发力 产业科技预计营收15亿元

第二曲线理论是指当原有行业发展的增速动力不足，需要寻求新的赛道，持续提升收入增长曲线为此，选择第二曲线的企业不在少数，但在什么时机切入第二曲线，如何保持第一曲线和第二曲线之间的关系，是对企业运营艺术的考验

从这一点来看美的置业，其在房地产开发主业的收入仍然在持续稳健增长，但是美的置业顺应时代潮流，积极拥抱变化，主动由开发为主向城市空间的综合建设运营商转型在2020年年报业绩会上，美的置业管理层宣布围绕住宅，物业，商业， 产业四大主航道进行战略升级经过半年的多元化探索，这一战略执行得如何

在产业科技投资与方面，以智慧制造业出身的美的置业，在这方面有自己独特的优势。

上半年，美的置业在产业科技实现营业收入6.51亿元，同比增长64%，第三方外拓签约额5.12亿元，同比增长258%产业发展做实落地，在积极开拓第三方业务基础上，反哺地产主业据公司预计，产业板块今年有望新增合同20亿元，全年收入预计增长40%至15亿，第三方业务预计占比50%

在商业运营方面，借助美的置业的品牌优势，美的商业通过多元渠道拿地，逐步在全国五大城市群深耕发展，已经在很多城市开发了城市综合体和社区商业项目据介绍，美的商业坚持城市综合体＋邻里中心双轨并行发展战略，落地了悦然广场，悦然里和悦然寓三大产品线目前已累计开发运营商业建筑面积超350万平方米，未来还将继续深耕泛珠三角，长三角，长江中下游，环渤海，西南等城市群的重点城市

在物业服务方面，美的物业依托美的置业智慧地产制造商优势，通过智慧服务能力打造空间服务生态，经过多年发展，不断延伸，拓展服务业态和产业板块，已逐步成为一家综合性服务集团。

在住宅开发方面，美的置业围绕根据地 + 卫星城布局新策略，提高城市产能，做实城市深耕，提高周转效率，做到投融营一体化，从而支撑管理精益化升级。