金九银十已经开始，楼市的传统销售旺季已经到来过去，这是决定年底房地产营销人员奖金厚度的关键时刻不过，今年似乎并没有激怒房地产开发商的敏感神经

003010最近走访了北京的几个项目，一些售楼处挤满了带客户的渠道经纪人，随时准备出手的管家，不停讲解的房产销售员，有些项目人多，即使在繁忙的周末，也很少有人光顾一般来说，房地产企业为了拿回钱，线上线下织网，中介代理，自己的营销系统，各种平台都上阵，全方位抢客户

好像满了，营业额不一定高以北京通州的一个项目为例，开发商缺钱为了加快支付速度，以支付非常高的渠道费为代价，吸引渠道经纪人将大量客户流失到项目中可是，一个多月过去了，最后成交的数量也卖完了但是一些竞争产品华北某房企营销高管向《证券日报》记者透露，从北京楼市来看，上半年还是比较好的市场，7月份开始急转弯从8月的交易量来看，部分项目的交易量环比下降至少50%，销售压力较大

《金九》从质量不足开始。

从目前的宏观数据来看，7月份以来，全国楼市的销售速度整体放缓，甚至在金九的第一周，部分城市还没有缓解。

中智研究院监测数据显示，9月1日至6日，全国15个代表性城市商品房成交量约194万平方米，同比下降14%其中，南京，武汉，东莞，宁波新房成交量环比增长超过10%，但均低于去年同期福州，北京，重庆，淮安等城市市场活跃度下降，新房成交量同比环比下降

从8月30日至9月5日的成交数据来看，一线城市整体成交环比下降17.9%，上海整体成交环比下降27.4%深圳位居第二，跌幅约为22.6%同比来看，一线楼市整体成交量下降0.3%其中，广州降幅较大，约为18.19%，深圳的营业额增长了74.5%

近期热点城市加大调控力度，限购限售结束后涨价，市场观望情绪升温此外，一些城市房企放缓了推货步伐，房贷额度紧张过去两个月，全国新房市场的活跃度普遍下降中国科学院指数司副研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，购房资格收紧，房贷额度紧张对需求释放有一定抑制作用，预计下半年市场活跃度较上半年有所下降此外，房企资金面持续收紧，加速了催收降债需求，叠加热点城市政策调控持续常态化预计下半年房企将延续以价换量的趋势

北京大兴某项目原成交价格为6.3万元∕平方米，但现在对外销售价格已降至5.7万元∕平方米，而实际成交价格仅为5.5万元∕平方米，相当于降价8000元∕平方米这是北京新房市场上被大幅降价的罕见项目有营销人员向《证券日报》记者透露，不得不降价抢客户背后的原因是二手房的放贷越来越严，越来越慢，导致置换房源的需求无法释放此外，调控政策过于严格，二次集中供地也提出控制土地溢价率

去年下半年和今年上半年的征地项目今年基本都会争取上市不过，在第一轮土地供应集中的三四线城市，其地王项目上市的步伐可能会慢一些同策研究院研究总监宋宏伟对《证券日报》记者表示，预计在房企压力下加快资金回笼的策略下，黄金9月，白银10月供应节奏加快，营销力度加大打折促销和直播卖房都是今年金九的重要策略

8月，我们开始布局从9月初到第四季度的整体销售策略一是要加快向基本面好的城市供给，二是增加前端洗消能力，主要策略是在快速返回的保障下进行高效洗消一家房地产企业的高管告诉《证券日报》记者

为应对7月以来楼市低迷，世茂集团助理总裁，营销管理中心负责人邵亮表示，下半年75%的可售价值将在一二线城市和强三线城市，供应数量和节奏将根据城市政策的松紧程度进行适配。

我们看到，7月份，行业整体换手率和销售速度下降幻想曲年董事长潘军表示，从未来大趋势来看，行业发生了变化，必须做出改变，包括城市选择，产品线匹配，运营效率现在，评估机制中有了现金流评估，改变了行业以往一直关注销售速度的评估模式在某些情况下，销售政策下没有现金流，给企业带来很大压力

上述房企高管也直言不讳地告诉《证券日报》记者，即使在市场下行压力下，集团内部目前的考核体系还是以有回报，有盈利回报的销售为中心，考核逐年严格一方面，他们必须抵御竞争对手的折扣和销售带来的扰乱市场的压力，不能以折扣和促销来降低销售利润率，另一方面，他们对提高淘汰率提出了更高的要求

目前的市场特别像2018年整个信贷市场的资金相对紧张上半年销售比较好，贷款比较困难可是，下半年贷款仍然同样困难，销售市场大幅下滑在2021年中期业绩发布会上，融创中国董事长孙宏斌表示，坚定的调控政策让所有人都预计房价不会上涨此外，由于近期经济压力较大，今年下半年销售压力较大，市场预期困难

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